不動産特定共同事業とは、不動産の小口化・不動産共同投資の手法の一形態である。不動産の証券化と目的は似ているが、性質および法的な位置付けは違い、事業参加者(投資家)から不動産の共有持分や資金を受けた事業者が、その資産を基に不動産取引(不動産の賃貸、販売等)を行い、それにより得られた収益を投資家に分配する事業である。事業者の倒産などのトラブルが発生したことを背景に、1994年に不動産特定共同事業法が制定され、不動産特定共同事業による不動産の小口化商品の設立・運営に規制が加えられた。以降、2013年の改正では特別目的会社(SPC）を活用した「特例事業」の制度を導入。2017年の改正では「小規模不動産特定共同事業」が新たに創設され、クラウドファンディングに対応した環境を整備した。