ソリューション提案

賃貸ビルを所有する企業の総務部長様。数年前から、景気動向に売上が左右されやすい本業を補う目的で、比較的安定しているビル賃貸事業に進出。景気が順調に拡大している間は良かったが、景気後退の局面になってからは、テナントからのクレームや賃料減額要望の電話に疲弊しており、株主総会の準備など主体業務も疎かにできないため、テナント管理についてはプロに任せたいと思い、プロパティマネジメント会社に相談してみた。

景気上昇の局面であれば、比較的順調な不動産経営を維持できますが、景気後退の局面になるとその舵取りは困難となり、専門的な知識やノウハウが必要となります。当社は、まず現状の管理体制を精査し、テナント対応の窓口をビル管理会社のコールセンターに一本化することを提案しました。設備の不具合などはコールセンターで対応し、賃料などの賃貸条件に係わる要望やクレームなどは、ビル管理会社からの報告を受けたプロパティマネージャーがテナントと直接連絡をとる体制に変更しました。 管理体制を変更したことで、総務部長様がこれらを直接対応する必要がなくなり、業務の効率化が図れるようになりました。不動産経営においては、プロパティマネージャーからの報告や提案に対して、内容の確認や重要事項の判断を下すなどに留まり、これまで負荷となっていたテナント対応業務の殆どが省かれることとなりました。

建物竣工以来、現行のビルメンテナンス会社に建物管理業務を依頼してきたオーナー様。同社に長年お世話になっているということもあり、管理の仕様やコストの見直しをせずに契約更新を繰り返していた。ある時、隣のビルのオーナーと話している際に自分のビルの管理コストが高いことに気づき、プロパティマネジメント会社に相談してみることに。

ビルメンテナンス会社との建物管理委託契約は自動更新になっているケースがよくあります。当該ビルも竣工当時から契約金額が見直されておらず、改めて金額の見直しを実施しました。さらに清掃業務、警備業務は別々の会社と個別に契約していたため、業務の効率化が図られておらず、コストアップの要因となっていました。また、責任の所在が不明瞭且つ指示系統も煩雑で、ビルオーナーにとっては負担の大きい管理体制となっていました。
そこで当社は分散された契約先を一社に纏める統括管理の形態を提案し、現行のビルメンテナンス会社と仕様や単価見直しなどの交渉を行い、管理コストの削減を実現しました。

空調設備がセントラル方式であるビルのオーナー様。築20年が経過し、セントラル空調がテナントニーズに合わなくなったことから空室率が上昇してきた。空調設備の故障によるテナントとのトラブルも心配で、ビル経営の安定化に向け、個別空調設備へ入れ替えるビルのバリューアップを決断。ゼネコン数社から見積もりを取得することにしたが、工事内容や金額の妥当性が検証できず、専門的な意見を求めてプロパティマネジメント会社にコンサルティングを依頼してみた。

昨今の空調設備の入れ替え工事は、テナントが入居している状態で夜間やテナント休業日を利用しながら工事を行う”居ながら”工事が一般的となっています。夜間や休日作業となるので労務費が高くなる他、現場の養生・復旧を繰り返しながら作業を行うため効率が悪く、コスト増の要因となります。また、テナントに対してオフィスの利用制限を要請することとなるため、工事日時や工事方法等をテナントと十分に打合せ、安全性の確保や騒音の防止、工程管理など、事前のきめ細かな調整が必要となります。プロパティマネージャーはこれらの課題を考慮しながら、工事内容・金額・工期などの精査や契約交渉、工事中の監理監督、各種検査の立会いなどを行います。そして、テナントからの理解を得ながら投下コストを考慮したバリューアップを行い、空室の改善を実現させます。

父親が経営管理する都内の小規模賃貸ビルを相続したオーナー様。ビル経営の経験もない上、現在は大阪勤務のため、ビルの管理運営をプロに任せようと、プロパティマネジメント会社に依頼。

当社は、オーナー様が相続を受けた建物や管理形態などを綿密に調査し、新たな管理計画と管理体制を構築しましました。ビルの管理運営に長けたプロパティマネジメント会社に任せたことで、自身の生活スタイルを維持しながら、安定した賃貸収入を得ることができました。

自社で長期間にわたり遊休地を所有しているが、周辺環境も開発などが進み大きく変化してきている。現在は倉庫や駐車場としてテナントに賃貸しているものの、資産価値に見合った有効活用なのか節税面も含め不安を感じていた。そのため、設計会社や建設会社に新たな有活方法の提案を依頼したが、一方的に根拠が不明瞭な建築提案を受け不安が増した。また、社内にはこういった不動産に係るプロジェクトを推進できる人材も不在であったため、プロパティマネジメント会社に相談をしてみた。

まず遊休地の調査に着手します。

1. （１）どのようなテナント企業がそのエリアに興味を持っているのか。
2. （２）賃貸する場合、どのような業種が、どれくらいの規模を、どれくらいの賃料で借りたいと考えているのかといった賃貸マーケットの分析。
3. （３）初期投資にどの程度の費用がかかるのか。
4. （４）ランニングコストはどのようなものがあり、どの程度の費用がかかるのかといった必要コストの試算。

当社は、このようなデータと、独自のノウハウで蓄積した過去数十年間のマーケットデータ、収入と支出の将来変動、経営リスクといった視点も加味して有効活用提案を行い、オーナー企業に代わってプロジェクトを推進することもできます。業者選定・コスト査定・監理・検収・運用体制の構築はもとより、事業パートナーとして、運用を代行するところまで、ご希望に応じて対応することが可能です。

1981年（昭和56年）以前に竣工したビルを所有しているオーナー様。築30年を過ぎたビルであるにも関わらず、周囲の築浅ビルにも劣らないほどテナントニーズの高いビルだったが、阪神大震災以降は、旧耐震設計のビルであるという理由から一気に空室が増え始めた。ビルの建て替えも検討したが、多額の資金が必要になることから、他に良い方法がないものか、プロパティマネジメント会社に相談してみた。

多くのビルオーナー様が抱える重大問題にビルの耐震性があります。旧耐震基準で設計されたビルのオーナー様は次のいずれかの対応を選択しなければなりません。

1. （１）新しい耐震基準に基づくビルに建て替える。
2. （２）耐震補強工事を行い、新耐震基準を満たす耐震性能を確保する。
3. （３）現状のまま、何も手を加えない。

当社は、ビルの耐震性能を調査し、いずれの方法が最適かご提案します。今回のようなケースでは、テナントを入居させたまま耐震補強工事を行うことが最善と思われます。また、ビルの内装リニューアルも同時に進めることで、中長期的な投資を抑える効果もあります。 本件は数ある耐震補強工法の中から最適な工法を探し、工事内容の企画・工事業者選定・見積査定・監理・検収を行い、また、オーナー様に代わって入居テナントと事前調整を行ったことにより、円滑な耐震補強工事とテナントの営業を安全に両立させることができました。その結果、オーナー様は耐震補強工事やテナントの調整など煩雑な業務に関わることなく、ビルの資産価値を高めることができました。